Quando un immobile viene ereditato da più persone, nasce una comunione ereditaria: ogni erede è titolare di una quota, ma nessuno è proprietario esclusivo. Se gli eredi non sono d'accordo su cosa fare della casa, la soluzione è la divisione.
Nessuno è obbligato a restare in comunione
Il codice civile riconosce a ciascun coerede il diritto di chiedere in ogni momento la divisione. Gli altri eredi non possono opporsi, salvo casi particolari previsti dalla legge o dal testamento.
La divisione consensuale
È la strada più rapida ed economica. Gli eredi si accordano su come dividere i beni e stipulano un atto di divisione dal notaio. Le soluzioni più comuni sono:
- l'assegnazione dell'immobile a uno degli eredi, che liquida gli altri con un conguaglio in denaro;
- la vendita dell'immobile a terzi e la ripartizione del ricavato;
- l'assegnazione di beni diversi a ciascun erede, se il patrimonio lo consente.
La mediazione obbligatoria
Se l'accordo non c'è, prima di avviare la causa è obbligatorio un tentativo di mediazione davanti a un organismo accreditato. Con l'assistenza degli avvocati, la mediazione porta spesso a una soluzione condivisa.
La divisione giudiziale
Se la mediazione fallisce, si avvia la causa di divisione davanti al Tribunale. Il giudice nomina un consulente tecnico per stimare l'immobile e verificare se è divisibile.
- Se l'immobile è comodamente divisibile, viene frazionato in porzioni corrispondenti alle quote.
- Se non è comodamente divisibile, può essere attribuito per intero all'erede che lo richiede (di norma quello con la quota maggiore), con conguaglio agli altri; altrimenti viene venduto all'asta.
Quanto dura
Una divisione consensuale può concludersi in poche settimane. Una divisione giudiziale può richiedere alcuni anni, soprattutto se servono perizie o se ci sono più immobili. La vendita all'asta, inoltre, di solito realizza un prezzo inferiore al valore di mercato: un motivo in più per cercare un accordo.
Altre questioni da considerare
- Uso esclusivo: l'erede che abita da solo la casa può dover corrispondere un'indennità agli altri.
- Spese: le spese di conservazione sostenute da un solo erede possono essere rimborsate pro quota.
- Collazione e donazioni: le donazioni ricevute in vita dal defunto possono incidere sulla divisione.
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Questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce un parere legale. Norme e giurisprudenza possono cambiare: per una valutazione del Suo caso contatti lo Studio.